长寿路以南、西康路以西，由百年石库门里弄改造的鸿寿坊，成为近年来“小而美”更新模式的典范。鱼骨状里弄的青砖灰瓦间镶嵌着70多家店铺，餐饮类占比在80%以上，“日咖夜酒”的精致烟火气注入老建筑血脉，晨起买菜的阿姨与夜酌微醺的年轻人共享同一片天空。
出圈、破圈、成圈
自2023年9月开业以来，鸿寿坊在1.5万平方米的承载空间里，实现了日均客流超2.7万，年接待量逾千万人次的“网红”效应。消费潜力不断激发，创意活动覆盖全年，不仅提升了整个街区的流量，也成为普陀区乃至整个上海“城市更新+业态焕新”的标杆。
同时，以鸿寿坊为“活力原点”，人气和流量正沿长寿路不断晕染，通过聚流引流，带动着周边商业体的乘势而上。去年夏天，一度沉寂的亚新生活广场通过重新定位、招商，采用“白天银发经济+晚上夜经济”的分层策略，重燃“市井烟火气”；一路之隔的189广场主打“亲子牌”；旭辉里则发挥着自身地铁上盖的优势……居民们惊喜地发现，以前那个热闹的长寿路又回来了。
“长寿街区从来不缺客流。”街道办事处副主任邬民乐说，“鸿寿坊的出圈，证明了消费客群有能力承接更精致、更现代的商业场景。”如今的长寿路正从“单点引爆”转向“全域焕新”。“我们希望每个商业体都有自己的特色IP，错位招商、优势互补，才能更好地串珠成链，出圈、破圈、成圈。”
焕新规来，打造“首店磁场”
长寿路的北面，两处有着近百年历史的旧里弄建筑群近期迎来焕新。统益里和泰来坊，几年前，老住户们通过旧改征收，从此告别逼仄的阁楼生活，实现了居住品质的跃升。如今这两处相距不到300米的地块遥相呼应，通过更新改造，既保留了昔日的印记，同时注入现代活力。
张龙 摄
充满海派氛围的昔步·统益里，集文化艺术、餐饮、零售、复合创意办公等多元功能于一体，开业3个月以来，入驻店铺中区域首店比例达100%，全市首店比例超过五成。
入口处，一把巨大的户外椅引人注目，红色枫叶的涂装让人一眼就能感受到这个来自加拿大的品牌——Venque的活力。在第七届进博会期间，该店在加拿大驻华大使见证下正式签约入驻统益里，成为品牌的上海首店。两层楼的空间里，各种户外运动产品琳琅满目。餐饮方面，以西餐、咖啡、洋酒为主的Sbrunch&Bar首店、港式点心、火浪概念烤肉店等精品餐饮，吸引着年轻客群前来体验。
张龙 摄
曾在泰来坊居住了大半辈子的李阿姨近日路过澳门路江宁路时，在修葺一心的MOXY酒店外驻足良久，“过去我们家三代人挤在10平米的灶披间，现在变成酒店大堂了，既熟悉又陌生。”今天的泰来坊已变身为万豪集团旗下MOXY酒店，将在这个月迎来试营业。这也是万豪集团今年在沪开业的首家门店。
酒店“修旧如新”地还原了里弄结构，内部装饰中融入大量工业风涂鸦，垂悬而下的轴承、自行车轮胎、蒲扇、啤酒瓶，是对普陀沿苏州河老工业区的致敬与回望。总经理王东东介绍，酒店共有92间客房，基础房型定价在600-700元/晚。一楼部分客房配置了庭院，顶楼的部分房型1：1还原了老虎窗结构，为入住者打造独特体验。“酒店距离上海火车站约1.4公里，步行可达地铁站及街区内各商业体。开业后，有望成为游客入户第一站。”王东东说道。
人宠双向友好
“人宠双向友好”是长寿街区的关键词之一。除了鸿寿坊、旭辉里，MOXY酒店也专辟“宠物友好”房，“毛孩子”可以和随主人一起入住。统益里，则引入了宠物消费品牌Wagtopia的中国首店，现场烘焙宠物零食、提供洗护服务，更成为宠物们的社交场所。
在Wagtopia首席运营官安宇发看来，统益里打破了传统购物中心的“盒式”结构，为消费者创造了自然、开放，与周围环境融为一体的零售体验。店铺可以利用户外空间，举办各类活动，如晨间遛狗、宠物生日派对、教育工作坊等。又因毗邻长寿公园，这里每天吸引着数百位携宠家庭和爱宠人士前来。宠物主人可以与爱宠和朋友一起放松、休闲，同时也能帮助他们更好地了解和照顾自己的爱宠。
“宠物友好是我们的商业模式核心，很高兴能在上海看到越来越多的社区积极拥抱宠物友好理念。这一趋势也正推动着宠物行业的快速发展。”安宇发表示。
营商服务组合拳
在长寿街区的“首店磁场效应”的背后是一套精准的营商服务组合拳，为商户装修备案、证照审批、外摆经营、活动策划等提供全面保障，同时协调解决招商引资中的各类“急难愁盼”。
许多园区企业曾通过街道搭建的政企沟通平台获得供需对接、诉求协商、政策解读等服务。“借鉴这样的成功经验，我们也计划为区域内的商业体搭平台。”邬民乐说，由政府扮演“隐形推手”，通过建立商圈联盟等机制，既保障了安商稳商，又能有效促成各商业体间的跨界联动。
当拎着菜篮的老街坊在零包装超市精挑细选，白领在宠物集合店为"毛孩子"挑选定制蛋糕，游客举着咖啡在苏州河畔打卡——不同年龄、不同需求的群体，都能在这里找到属于自己的消费场景。跨越世纪的长寿路，正用“新旧共生的烟火气”重塑苏河畔的消费新地标。
原标题：《一处“更新”带动一片“焕新”，长寿街区重塑苏河畔消费地标｜街区观察》
栏目编辑：顾莹颖
来源：作者：新民晚报 解敏