6月9日，杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，简称“滨江集团”）召开第七届董事会第一次会议，戚金兴成功连任董事长。在房地产行业深度调整背景下，滨江集团核心管理层仍然以“稳”为主。
值得一提的是，戚金兴之子戚加奇早于2022年加盟滨江服务，这被外界视为接触集团业务的开端。随着滨江集团第七届董事会选举尘埃落定，该公司备受关注的企业传承问题再一次暂缓了。
滨江集团管理层一直以来较为稳定。据披露，滨江集团继续聘任张洪力为公司总裁，沈伟东为公司副总裁、财务总监兼董事会秘书，郭清为公司副总裁。公开资料显示，这几名高管加盟滨江的时间都在15年以上。
与此同时，滨江集团销售业绩也保持着民企“优等生”的水准。财报显示，滨江集团2024年实现营业收入691.52亿元，同比增长17.85%；净利润37.91亿元，同比增长32.94%。过去一年，滨江集团以全年1116.3亿元的销售业绩，排名全国房企第九位，首次跻身全国房企前十阵营，也是该阵营中唯一一家民企。
这样的业绩想在2025年获得延续，压力不小。随着房企纷纷聚焦于市场承接力较强的城市，滨江集团在杭州也将面对日益激烈的竞争。进入2025年，滨江集团在杭州拿了不少优质地块，同时也刷新了好几个板块地价纪录，地块利润面临挑战。
放缓拿地步伐
回顾戚金兴过往的任期内，滨江集团在其治理下，在杭州销售业绩一直排名靠前，与同行也保持着良好的互动。比如，滨江与绿城在杭州的投资力度不相上下，两者既是竞争对手，也是合作伙伴。
从经营数据来看，滨江集团在销售业绩、财务状况和市场布局等方面都取得了长足进步。在销售上，滨江多次实现销售额的突破，市场份额稳步提升，2024年销售额超1100亿元。
财务方面，滨江集团一直标榜公司积极优化债务结构，平均融资成本降至3.4%的历史新低。
但该公司近期一则公告却释放了对土地市场投资放缓的信号。5月29日，滨江公告披露，拟使用不超100亿元暂时闲置自有资金进行委托理财，选择安全性较高、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品作为投资方式，投资期限设置在一年以内。公告强调，资金来源为公司及子公司暂时闲置的自有资金，不涉及使用募集资金或银行信贷资金。
知情人士透露，今年以来，滨江已经拿了十几宗地块。其中，滨江集团最后一次出现在土拍现场的时间是4月28日。
当天，滨江拿了3宗地块，分别位于康桥、西站新城、萧山市北等板块，一共耗资48.6989亿元。在5月进行的4场土拍中，滨江集团隐身了。甚至连拱墅区推出的“好房子”试点地块竞拍，滨江也缺席了，将机会拱手让给了绿城。
为何在公司基本面向好的前提下，滨江集团手握百亿元现金却以刹车的姿态放缓土地投资？分析人士指出，或许是滨江手中土储可以满足周期性开发需求，对土地储备可以优中选优。也可能是该公司管理层对土地市场、楼市发展有一定预判，对后市保留了谨慎的态度。
“地王”利润面临挑战
查询公开信息可见，2025年，滨江以275.3亿元的拿地金额位列1~5月行业前十，稳居民营房企首位。其中，在杭州的土地投资金额占80%，其余投资分布于江苏南京、浙江金华等地。
2025年1月，滨江在南京竞得江北新区地块，权益比例40.78%，知情人士透露，滨江以代建方式介入该地块；2025年2月，滨江集团在浙江金华连拿4宗地块，权益比例51%，通过合作开发降低风险。
“核心城市重仓、非核心城市轻资产”的模式，既符合戚金兴提出的“稳区域”战略（杭州60%、省内30%、省外10%），也与滨江集团2025年“降不确定城市投资”的目标相呼应。
今年以来，滨江在杭州也刷新了多个板块地价纪录，其中最受关注的有两宗地块。一宗是1月24日，滨江集团以54.56亿元竞得的湖墅单元地块，楼面价6.4834万元/平方米，溢价率71.25%，成为杭州首个楼面价突破6万元的宅地，创下当时杭州单价“地王”纪录。另一宗则是西兴单元水电新村地块。3月25日，滨江集团以52.03亿元竞得该地块，楼面价7.7409万元/平方米，溢价率69.86%，再度刷新杭州单价“地王”纪录，成为杭州首宗单价“7万+”宅地。
两宗“地王”耗资超百亿元，占滨江集团2024年权益拿地金额的53%。目前可以确定的是，出于成本考虑，滨江集团会采取合作方式开发这两宗地块，但具体的合作方信息尚未被公开披露。
尽管滨江集团融资成本能到达3.4%，以地块开发周期3~4年、年化利率4%的财务成本测算，这两宗地块仅开发的财务成本合计就需要增加约10亿元~14亿元。
从土地成本来看，这两宗地块的楼面价约相当于各自板块二手房成交均价60%～90%的水平。以水电新村地块为例，贝壳找房数据显示，今年5月，地块旁边的金茂府挂牌均价10.7万/平方米，成交均价8.3万元/平方米。以当前的行情来看，这宗地块面临的利润空间，很大程度上需要靠产品力来获取。
一个事实是，与上海一样，2025年的杭州楼市面临结构性分化，呈现“核心区高热、外围疲软”特征。比如，钱江新城二期绿城玉澜月华首开触发社保顶格（164个月），而外围板块不少项目面临去化率不足50%、二手房成交均价下跌50%等状况。以滨江湖墅地块为例，同板块最后一个限价项目绿城玉澜月华（楼面价5万元/平方米），以6.75万元/平方米的限价仍然实现高去化。取消限价后，滨江将面临定价难题：定价过高会导致去化承压，定价过低则有利润风险。
正如一名业内人士所言，滨江今年的“地王利润挑战”，本质是高成本投入与市场不确定性的博弈。拿地彰显了滨江集团在行业调整期的资金韧性，后期如何通过极致产品力提升利润空间，才是真正的挑战。
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